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La mayoría de ecuatorianos no tiene para comprar al contado, debe recurrir a un crédito hipotecario de las instituciones financieras, incluido el Biess. Pero, ¿qué es un crédito hipotecario? Alberto Andino lo resume como un crédito a largo plazo (de 10 a 25 años), que permite comprar un inmueble dando como garantía el bien que se compra.

Es un crédito que se paga mensualmente (alícuotas), a unas tasas de interés determinadas. La obtención de este préstamo tiene reglas claras. La primera, explica el Ing. Miguel Barra, principal de Proinmobiliaria, es que las alícuotas no superen el 40% del ingreso mensual familiar. Montalvo dice que este valor debe ajustarse a la economía de cada persona. ¿Ejemplos? Un ejecutivo joven y soltero puede pagar alícuotas de un 50% de su ingreso mensual; mientras un padre de familia, con varios hijos pequeños, solo podrá destinar el 20%. La consecución de un crédito hipotecario, explica el Ing. Eduardo Crespo, de Ferroinmobiliaria, empieza con la selección del bien y termina con un acta de entrega-recepción. En el ínterin se tiene que completar una serie de trámites que, en su forma más sencilla, incluyen: la capacidad de endeudamiento de la persona, en las cifras expuestas anteriormente. Luego, la promotora que vende el inmueble procede a la calificación financiera de la persona, en base a su historial crediticio, que debe ser solvente. Para eso, explica la experta Clemencia Ocampo, la promotora solicita la autorización de la persona para realizar la investigación. Cuando se trata de un préstamo del Biess, este se encarga de realizar el procedimiento. Hay que anotar, explica Ocampo, que la mayoría de entidades otorga estos créditos a las personas con edades comprendidas entre 25 y 55 años; el Biess amplía la edad máxima a 65 años.

Entonces es el tiempo de la recolección de requisitos generales como partidas de nacimiento, certificados de ingresos y otros. Con todos los documentos en regla se procede a la firma de un acta de compraventa entre la promotora y la persona. Hasta tanto, el banco ha realizado una avaluación del inmueble, para comprobar si vale o no lo que la constructora pide. El paso siguiente, explica Barra, es, muchas veces, el obstáculo que frena la compra de muchas viviendas. Se trata de una nueva comprobación del estado financiero del hipotético comprador. “A veces sucede que estos se han endeudado luego de la firma del documento de la compra y no han podido cancelar esas deudas, lo que frena el crédito”. Recomprobada la solvencia económica continúa el trámite, que culmina con la firma de las escrituras. Para eso se deben realizar pagos de plusvalía y alcabalas en el catastro municipal, la legalización en el Registro de la Propiedad y la legalización de la escritura en una notaría. Solo entonces, afirma Ocampo, el banco realiza el desembolso del dinero del crédito y el promotor puede entregar el inmueble a su dueño con un acta de entrega-recepción. Tipos de tasas y seguros Alberto Andino, presidente del CAE-P, afirma que en el Ecuador existen tres tipos de tasas: la abierta, que es cuando se fija el interés según la economía del país; la fija, es cuando permanece congelado el período de crédito; y la móvil (reajustable), que es similar a la abierta pero varía con el tiempo: pueden bajar según los años, pero también pueden subir.

La más usada es la tasa reajustable, explica Montalvo. Los reajustes son cada 3 ó 6 meses. Otro de los elementos claves en los préstamos hipotecarios actuales, explica Barra, es el seguro de desgravamen, que es obligatorio. Con este seguro la deuda hipotecaria queda pagada en el momento que fallece el deudor. Algunas constructoras y promotoras incluyen otros beneficios de este tipo. Montalvo afirma que con cada crédito hipotecario, su empresa ofrece el seguro de vida, para el cónyuge, seguro de incendios y aliados y seguro de desempleo. Créditos con la banca privada Para la obtención de un crédito de cualquier entidad bancaria, la persona interesada debe tramitar, además de los requisitos generales, estos documentos: Para quienes son afiliados al IESS: certificado original de trabajo o ingresos con cargo, tiempo de servicio e ingreso mensual; roles de pagos de los últimos tres meses; copia del último año de aportaciones al IESS; tres últimos pagos del impuesto a la renta en relación de dependencia. Para las personas independientes se solicitan: fotocopia del RUC; certificados de tres proveedores que indiquen el tiempo de relación comercial y los montos de compra; fotocopia legible de las tres últimas declaraciones del impuesto IVA; fotocopia legible de las tres últimas declaraciones del impuesto a la renta; e ingresos adicionales debidamente respaldados por comisiones, arriendos, giros del exterior y otras transacciones. Fuente: Proinmobiliaria. Para un préstamo del Biess El afiliado al IESS que desee comprar una vivienda con un crédito del Biess debe ingresar a la página www.biess.fin.ec/prestamos-hipotecarios, para conocer su capacidad de pago y el monto al cual puede optar. Ingrese al vínculo “Ingresar al sistema”. Allí se le solicitará su número de cédula y su clave (debe solicitarla en el IESS). Entonces sabrá cuáles son sus opciones. Ud. debe tener mínimo 36 aportes individuales o solidarios (cónyuge y/o unión libre reconocida legalmente). Las 12 últimas aportaciones deben ser consecutivas.Además, no debe mantener obligaciones vencidas con el IESS o Biess. No debe tener calificación negativa en la Central de Riesgos y su patrono no debe encontrarse en mora con el IESS. Los jubilados deben encontrarse en goce de pensión de vejez otorgada por el IESS, tener capacidad de endeudamiento y no deber al IESS o al Biess. Quienes viven fuera del país Muchas instituciones financieras nacionales otorgan créditos hipotecarios a coterráneos que residen en el exterior.

Proinmobiliaria, por ejemplo, solicita: Un poder general notariado que autorice la compraventa e hipoteca; la firma de todos los documentos necesarios para la realización del crédito hipotecario y la apertura de cuentas, así como la firma de contratos de mutuo y notificaciones de notas de cesión para la venta de cartera y aporte de fideicomisos. También se exigen fotocopia del pasaporte, fotocopia de la residencia, fotocopia del seguro social y la hoja de vida laboral (si se trata de España).

Son necesarios certificados de ingresos que indiquen tiempo, cargo y remuneración mensual; fotocopia de los tres últimos roles de pagos; tres referencias personales del lugar de residencia; fotocopia del movimiento bancario de los tres últimos meses... Los generales Solicitud de crédito debidamente llenada y firmada, sin tachones ni borrones. Copias legibles y actualizadas de cédulas, papeletas de votación de principal, cónyuge y apoderado (si hay). Copias de libretas de ahorro, de estados de cuenta corriente y de tarjetas de crédito de los tres últimos meses. Fotocopia de matrícula de vehículos, de preferencia actualizada (si es que está prendado una copia de la tabla de pagos). Fotocopia de los impuestos prediales del año en curso. En condiciones normales, la entrega de un préstamo hipotecario y la compra del inmueble no debería pasar de los 90 días.