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En el centro de la urbe, los proyectos Puerto Santa Ana, impulsado por el Municipio, y Ciudad del Río, del Grupo Nobis, cada uno concebido para ofrecer en una misma área, hoteles, sitios de vivienda, recreación y oficinas para personas de ingresos altos, fortalecen el resurgir de este histórico sector. Un primer empujón se dio con la construcción del Malecón Simón Bolívar al final de los años 90 y la regeneración del Barrio Las Peñas en el nuevo milenio. Al otro extremo, en el Noroeste de la urbe, la Vía a la Costa acoge una decena de conjuntos residenciales para personas de ingresos medios y medio-altos. Allí los precios de las viviendas varían entre 80.000 y 150.000 dólares. En el sitio también tienen cabida centros comerciales y hospitales.  Los tres sectores capitalizan proyectos inmobiliarios dentro de los perímetros urbanos de Guayaquil, que marcan la pauta de la reactivación y reconstrucción de la faz de la Ciudad del Río y El Estero. Hasta hace cinco años los proyectos de este tipo se cristalizaban con rapidez únicamente en la Vía a Samborondón, porque en Guayaquil algunos requerimientos municipales en materia de trámites y del tamaño de los predios los tenían frenados.

En Guayaquil la corriente reactivadora comenzó, de a poco, hace unos tres años y se da en zonas nuevas, otras remozadas y algunas antiguas, en las que se construyen además de conjuntos residenciales, oficinas, restaurantes, hoteles, sedes institucionales, así como pequeños y medianos negocios. A lo largo de la Av. Jorge Pérez Concha, conocida como Circunvalación por los antiguos residentes de Urdesa Central, al menos diez nuevas edificaciones reemplazan las antiguas viviendas familiares. Ellas acogerán actividades comerciales, de oficinas y clínicas.

Ciudad Colón, de la Promotora ColonCorp, en Urdesa Norte, es otro complejo urbanístico que toma forma con edificios de departamentos, viviendas, un centro empresarial y áreas sociales y deportivas.

Tanto las ciudadelas Urdesa, Alborada, Kennedy, como el Barrio El Centenario, al sur de la ciudad, son consideradas zonas revalorizadas por el Municipio y los promotores inmobiliarios. En cambio, ellos identifican como nuevos polos a la Vía a la Costa, la Vía a Daule, y lo que se conoce como el Nuevo Norte -la Vía Terminal Terrestre-Pascuales. En este último sector se ejecutan varios proyectos, entre ellos Metrópolis, cuyo promotor es la Corporación Inmobiliare; Veranda, promovido por Terrabienes; y las varias etapas de Mucho Lote, alentadas por el Municipio en alianza público-privada. Allí el Cabildo hace la infraestructura y la promotora inmobiliaria invierte en urbanizar los terrenos.  En la vía a Daule la visión es edificar viviendas económicas para personas de pocos ingresos. Constan, entre otras, las urbanizaciones Beata, Ecocity y Ciudad Santiago. Los precios de los inmuebles pueden oscilar entre 5.000 y 50.000 dólares, dependiendo del conjunto residencial y la zona. En el sector también se levanta un proyecto inmobiliario del Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas, ISSFA El movimiento inmobiliario se evidencia en el registro de predios en el Municipio de la ciudad. Entre los años 2001 y 2011, el número de predios registrados por la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro del Cabildo, en las 16 parroquias urbanas, aumentó 19,86%, al pasar de 416.697 a 499.486 predios. Si analizamos este total en relación al uso que se dará a estos predios, la clasificación es la siguiente: 398.893 predios residenciales, 27.014 comerciales, 10.626 para parqueos, 8.889 para áreas deportivas y 7.793 para oficinas.   LA EXPANSIÓN DE LA VÍA A LA COSTA Al interior de la urbe, la participación de las 15 parroquias en el crecimiento inmobiliario es diferente. Del total de los predios acumulados a 2011, la parroquia Tarqui abarca el 37,75%, seguida por las parroquias Ximena, Pascuales y Febres Cordero.  Dentro de la Parroquia Tarqui, la mayor expansión se registra en la Vía la Costa. Allí, en el año 2001 había 4.120 predios y en 2011 se multiplicaron a 8.992. La Vía a la Costa representaba 2,18% de la parroquia Tarqui en el año 2001, y en 2011 significa el 4,76%, si se comparan las cifras que maneja la Subdirección de Avalúos y Registro, a cuya cabeza está el arquitecto Juan Palacios. Las cifras marcan la tendencia de que Guayaquil se expande hacia la Vía a la Costa. En la apreciación coinciden tanto los constructores como el Municipio y los promotores inmobiliarios. El director de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, Carlos Repetto, anota que el futuro desarrollo de la ciudad está en esa zona para los estratos sociales medios y medio altos porque los otros sectores ya están saturados con otros segmentos de población y resultaría difícil mezclarlos. Otro motivo para la expansión del sector es la flexibilización de antiguas ordenanzas municipales que exigían solares de 250 metros cuadros, y la ampliación del número de carriles de la avenida del Bombero, señala Repetto. Hoy, el Municipio permite construir en predios de 180 metros cuadrados. “Ello posibilitó el desarrollo de urbanizaciones como Bello Horizonte, promovido por la empresa Proyecta; Terranostra, promovido por Etinar; Porto Fino, Arcadia, Ruta del Sol, Vía al Sol y Puerto Vita”, indicó el constructor.